Báo cáo nghiên cứu toàn cầu về phát triển kỹ thuật số | Sự kết hợp giữa REITS và tài sản kỹ thuật số

Tác giả: Nghiên cứu Quản trị Kỹ thuật số

Báo cáo Nghiên cứu Toàn cầu về Phát triển Kỹ thuật số Tập 2 Số 38 (2024/9/23-2024/9/ 29)

Bài đánh giá này tóm tắt thông tin liên quan về sự kết hợp giữa REITS và tài sản kỹ thuật số để tham khảo.

1. Sự kết hợp và ý nghĩa

REITs (bất động sản) Quỹ ủy thác đầu tư) Mô hình tích hợp công nghiệp và tài chính thành công nằm ở sự kết hợp giữa tài sản, quản lý chuyên nghiệp, mở rộng các kênh tài trợ, tăng cường thanh khoản thị trường và hỗ trợ chính sách, v.v. nhằm đạt được sự kết nối hiệu quả giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính. thị trường và hỗ trợ phát triển kinh tế và đầu tư cho những người tạo ra giá trị.

Đầu tiên, nó có thể đạt được sự kết hợp giữa chất lượng tài sản và quản lý chuyên nghiệp. REITs thường chọn các tài sản bất động sản chất lượng cao, chẳng hạn như tài sản thương mại, cơ sở hạ tầng, v.v. Những tài sản này có dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng giá. Nhiều phương pháp số hóa tài sản đã dần hoàn thiện, nhưng trong số các kênh thoát hiện tại, REITS có thể kết hợp đổi mới và tuân thủ. Đây là mô hình kết hợp đổi mới tài sản chất lượng cao và đảm bảo tuân thủ.

Thứ hai là mở rộng các kênh tài chính và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Đối với chủ sở hữu vốn ban đầu của các dự án bất động sản, REIT cung cấp một kênh tài chính mới. Bằng cách đóng gói và niêm yết các tài sản bất động sản đã trưởng thành, chủ sở hữu vốn ban đầu có thể nhanh chóng rút tiền, giảm tỷ lệ nợ phải trả tài sản và tối ưu hóa cơ cấu tài chính. Một mặt, tài sản kỹ thuật số có thể thực hiện lưu thông kỹ thuật số với nhiều quyền và tài sản hơn thông qua các biện pháp kỹ thuật và thiết bị kỹ thuật. Mặt khác, việc kết hợp với REITS cũng có thể thúc đẩy sự đổi mới và sức sống của chính hệ thống tài chính cũng như cải thiện hiệu quả sử dụng vốn.

Thứ ba là thúc đẩy hỗ trợ chính sách và thúc đẩy sự phát triển của các tiêu chuẩn ngành. Nhiều quốc gia và khu vực đã đưa ra các chính sách và quy định nhằm hỗ trợ phát triển REIT, tạo môi trường chính sách tốt cho sự hội nhập giữa ngành công nghiệp và tài chính trong REIT. Những chính sách này bao gồm ưu đãi về thuế, quy định pháp lý, v.v. Kể từ khi ứng dụng và thúc đẩy công nghệ blockchain, sự kết hợp và đổi mới của nó với tài sản bất động sản và vốn chủ sở hữu chưa bao giờ dừng lại Với sự trưởng thành không ngừng của đổi mới trong hệ thống tài chính toàn cầu và ứng dụng công nghệ blockchain trong những năm gần đây, đặc biệt là chiều sâu của kỹ thuật số. nền kinh tế và nền kinh tế thực Sự hội nhập, sự kết hợp giữa REITS và tài sản kỹ thuật số, có thể thúc đẩy hơn nữa sự kết hợp hiệu quả hơn giữa các chính sách và phát triển ngành cũng như xây dựng các quy định của ngành.

2. Thăm dò và phương pháp

Các phương pháp kết hợp REIT với tài sản kỹ thuật số, chủ yếu bao gồm tài sản kỹ thuật số mới và xây dựng Tài sản sáng tạo WEB3 Cạnh vuông.

1. Các tài sản kỹ thuật số truyền thống như trung tâm dữ liệu, cơ sở hạ tầng viễn thông và kho bãi hậu cần thông minh là những loại tài sản cơ bản REITS tương đối phổ biến và điển hình.

Trung tâm dữ liệu. Với sự phát triển của kỷ nguyên số, nhu cầu về trung tâm dữ liệu tiếp tục tăng cao. Trung tâm dữ liệu có đặc điểm là thời gian thuê dài hạn, ổn định, chi phí di chuyển lớn và chất lượng khách hàng cao, có thể mang lại dòng tiền ổn định và bền vững từ hoạt động kinh doanh và đáp ứng các yêu cầu tài sản cơ bản của REITs. Nhu cầu về trung tâm dữ liệu chủ yếu tập trung ở ngành cấp ba và thu nhập của nó chủ yếu đến từ thu nhập cho thuê cung cấp dịch vụ lưu trữ máy chủ, điện toán đám mây và các dịch vụ khác cho các doanh nghiệp và tổ chức. Mặt khác, việc xây dựng và vận hành các trung tâm dữ liệu đòi hỏi phải có; một lượng vốn đầu tư lớn có thể đạt được thông qua REIT. Thực hiện chứng khoán hóa tài sản, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia hơn và cung cấp hỗ trợ tài chính cho việc phát triển trung tâm dữ liệu.

Cơ sở hạ tầng viễn thông như tháp truyền thông. Cơ sở hạ tầng viễn thông như tháp truyền thông là sự hỗ trợ quan trọng cho truyền thông kỹ thuật số. Những tài sản này thường có hợp đồng cho thuê ổn định lâu dài và dòng tiền tương đối đáng tin cậy. Sử dụng nó làm tài sản cơ bản của REIT có thể tích hợp các tài nguyên cơ sở hạ tầng viễn thông phân tán, nâng cao hiệu quả hoạt động của tài sản và mang lại cho nhà đầu tư lợi nhuận ổn định.

Cơ sở kho bãi và hậu cần thông minh. Trong bối cảnh thương mại điện tử phát triển nhanh chóng, nhu cầu về cơ sở kho bãi và hậu cần thông minh tiếp tục tăng lên. Nguồn thu nhập của công ty chủ yếu bao gồm tiền thuê kho bãi, phí dịch vụ logistics… Là tài sản cơ bản của REIT, các cơ sở hậu cần và kho bãi thông minh có thể tận dụng sức mạnh của thị trường tài chính để mở rộng quy mô xây dựng và nâng cao khả năng cạnh tranh của ngành.

2. Khám phá các dạng tài sản Web3 kết hợp với bất động sản có thể yêu cầu bắt đầu từ nhiều khía cạnh.

Quyền sở hữu kỹ thuật số và mã thông báo. Số hóa các quyền và lợi ích không liên quan đến quyền truyền thống trong quyền sở hữu bất động sản và cấp giấy chứng nhận đại diện cho một số quyền và lợi ích thông qua công nghệ blockchain. Các token này có thể được giao dịch và chuyển giao trong hệ sinh thái Web3 để tăng tính thanh khoản của các tài sản liên quan đến bất động sản. Ví dụ: các quyền và lợi ích liên quan đến giá trị sáng tạo của một dự án bất động sản thương mại có thể được chia thành nhiều mã thông báo và nhà đầu tư có thể mua cổ phiếu mã thông báo tương ứng dựa trên sức mạnh tài chính của họ để tham gia đầu tư liên quan đến bất động sản. Đồng thời, mã thông báo cũng có thể đạt được định nghĩa rõ ràng và khả năng truy xuất nguồn gốc của quyền tài sản, giảm chi phí và rủi ro giao dịch.

Hợp đồng thông minh và quản lý tự động. Sử dụng công nghệ hợp đồng thông minh để phát triển các quy tắc và quy trình tự động cho các giao dịch và quản lý vốn cổ phần liên quan đến bất động sản. Hợp đồng thông minh có thể tự động thực hiện các hoạt động như thanh toán tiền thuê nhà và gia hạn hợp đồng, nâng cao hiệu quả và tính minh bạch của giao dịch. Về mặt quản lý tài sản, hợp đồng thông minh có thể thực hiện các chức năng như tự động thu phí và tự động sắp xếp bảo trì cơ sở, giảm chi phí quản lý. Ngoài ra, hợp đồng thông minh cũng có thể kích hoạt các sự kiện cụ thể dựa trên các điều kiện đặt trước, chẳng hạn như tự động bắt đầu quy trình xử lý mặc định khi tiền thuê quá hạn.

Tài chính phi tập trung (DeFi) và tài trợ bất động sản. Trong các điều kiện pháp lý và tuân thủ, kết hợp với nền tảng DeFi, nó cung cấp các kênh tài chính mới cho các dự án bất động sản. Bằng cách phát hành mã thông báo cho vay thế chấp dựa trên tài sản bất động sản, các nhà phát triển hoặc nhà đầu tư bất động sản có thể nhận được hỗ trợ tài chính trên nền tảng DeFi. Đồng thời, nhà đầu tư còn có thể kiếm thu nhập bằng cách tham gia cho vay thế chấp bất động sản. Ngoài ra, việc khai thác thanh khoản của DeFi và các cơ chế khác cũng có thể được sử dụng để khuyến khích người dùng tham gia vào các hoạt động tài chính liên quan đến bất động sản và tăng tính thanh khoản cũng như giá trị của tài sản.

Thực tế ảo (VR) và hiển thị bất động sản. Sử dụng công nghệ VR để mang lại trải nghiệm hiển thị sống động cho các dự án bất động sản. Các nhà đầu tư tiềm năng có thể tham quan từ xa các dự án bất động sản thông qua thiết bị VR để hiểu cách bố trí, cơ sở vật chất và môi trường xung quanh. Điều này không chỉ có thể nâng cao hiệu quả tiếp thị của các dự án bất động sản mà còn cung cấp cho nhà đầu tư những thông tin toàn diện hơn và giảm thiểu rủi ro khi đưa ra quyết định đầu tư. Đồng thời, công nghệ VR cũng có thể được kết hợp với công nghệ blockchain để hiện thực hóa bản sao kỹ thuật số của các dự án bất động sản, cung cấp tài liệu tham khảo trực quan hơn cho việc quản lý và giao dịch tài sản.

Quản trị cộng đồng và ra quyết định chung. Thiết lập cộng đồng bất động sản dựa trên Web3 để cho phép các nhà đầu tư và người dùng tham gia quản trị và ra quyết định đối với các dự án liên quan đến bất động sản. Thông qua một tổ chức tự trị phi tập trung (DAO), các nhà đầu tư có thể biểu quyết về các vấn đề lớn liên quan đến dự án bất động sản, chẳng hạn như quản lý tài sản, nâng cấp cơ sở vật chất, v.v. Các thành viên cộng đồng cũng có thể cùng nhau thúc đẩy phát triển các dự án bất động sản và đạt được sự đồng sáng tạo và chia sẻ giá trị bằng cách đóng góp kiến ​​thức, nguồn lực và lao động.

Đánh giá và ra quyết định dựa trên dữ liệu. Sử dụng công nghệ blockchain để lưu trữ và chia sẻ dữ liệu bất động sản một cách an toàn, cung cấp cho nhà đầu tư thông tin thị trường chính xác và minh bạch hơn. Bằng cách phân tích dữ liệu giao dịch bất động sản, dữ liệu cho thuê, dữ liệu hành vi người dùng, v.v., có thể thiết lập mô hình đánh giá bất động sản khoa học hơn để giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt hơn. Đồng thời, việc ra quyết định dựa trên dữ liệu cũng có thể tối ưu hóa hoạt động và quản lý các dự án bất động sản, đồng thời tăng giá trị và thu nhập của tài sản.

3. Chiến lược và thực tiễn

Tăng cường Sàng lọc và tích hợp tài sản. Chọn các tài sản kỹ thuật số có dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng trưởng, chẳng hạn như trung tâm dữ liệu, cơ sở hạ tầng truyền thông và tài sản đổi mới kết hợp với WEB3, v.v. Những tài sản này thường có hợp đồng cho thuê dài hạn và nguồn thu nhập đáng tin cậy, đáp ứng yêu cầu của REIT đối với các tài sản kỹ thuật số cơ bản được tích hợp để tạo ra tính kinh tế theo quy mô; Nhiều tài sản kỹ thuật số phân tán có thể được kết hợp thành gói tài sản REIT lớn thông qua việc mua lại, sáp nhập, v.v., để cải thiện hiệu quả vận hành tài sản và khả năng cạnh tranh thị trường.

Chú trọng công tác quản lý và vận hành chuyên nghiệp. Thành lập đội ngũ quản lý bao gồm các chuyên gia về công nghệ, luật, công nghiệp, tài chính, v.v. Tốt nhất là bạn nên có kiến ​​thức và kinh nghiệm chuyên môn tương đối lâu năm trong lĩnh vực tài sản kỹ thuật số. Đội ngũ quản lý chịu trách nhiệm vận hành, bảo trì và nâng cấp tài sản hàng ngày để đảm bảo tài sản kỹ thuật số hoạt động ổn định và liên tục có giá trị gia tăng; giới thiệu các công nghệ quản lý kỹ thuật số tiên tiến, như Internet of Things, phân tích dữ liệu lớn, v.v., nâng cao hiệu quả quản lý tài sản và chất lượng dịch vụ. Bằng cách theo dõi trạng thái hoạt động của tài sản theo thời gian thực và tối ưu hóa việc phân bổ nguồn lực, chi phí vận hành có thể giảm và lợi nhuận có thể tăng lên.

Sử dụng hợp lý các kênh tài chính và đổi mới tài chính. Mở rộng việc sử dụng các công cụ đổi mới tài chính để cung cấp nhiều lựa chọn tài chính hơn cho sự kết hợp giữa REIT và tài sản kỹ thuật số. Ví dụ: chứng khoán đảm bảo bằng tài sản kỹ thuật số (ABS) và trái phiếu blockchain có thể được phát hành để thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia hơn; các kênh tài trợ có thể được mở rộng để hợp tác với các tổ chức tài chính truyền thống và các công ty công nghệ tài chính mới nổi. Thông qua các khoản vay ngân hàng, phát hành trái phiếu, tài trợ vốn cổ phần, v.v., vốn được huy động để mua lại, xây dựng và vận hành tài sản kỹ thuật số.

Chú trọng quản lý rủi ro và hoạt động tuân thủ. Thiết lập hệ thống quản lý rủi ro hoàn chỉnh để xác định và quản lý hiệu quả rủi ro thị trường, rủi ro kỹ thuật, rủi ro pháp lý, v.v. của tài sản kỹ thuật số. Giảm mức độ rủi ro của danh mục đầu tư thông qua đầu tư đa dạng, phòng ngừa rủi ro, v.v.; tuân thủ luật pháp, quy định và yêu cầu pháp lý có liên quan để đảm bảo rằng việc kết hợp REIT và tài sản kỹ thuật số được thực hiện trong khuôn khổ pháp lý và tuân thủ. Tăng cường liên lạc và hợp tác với các cơ quan quản lý, bám sát các diễn biến chính sách và điều chỉnh chiến lược kinh doanh.

IV. Rủi ro và thách thức

Tài sản Logic định giá cần phải được cơ cấu lại. Thị trường tài sản kỹ thuật số tương đối mới và thay đổi nhanh chóng, đồng thời giá trị của nó bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như phát triển công nghệ, nhu cầu thị trường và động lực cạnh tranh. Ví dụ: giá trị của một trung tâm dữ liệu có thể thay đổi đáng kể do sự tiến bộ của công nghệ điện toán đám mây, các yêu cầu lưu trữ dữ liệu mới hoặc sự xuất hiện của các đối thủ cạnh tranh. Điều này gây khó khăn cho việc đánh giá chính xác giá trị của tài sản kỹ thuật số là tài sản cơ bản của REIT.

Ngoài ra, các phương pháp định giá bất động sản truyền thống có thể không được áp dụng đầy đủ khi định giá tài sản kỹ thuật số. Tài sản kỹ thuật số có các đặc điểm kỹ thuật và mô hình kinh doanh độc đáo đòi hỏi phải phát triển các mô hình và chỉ số định giá mới. Ví dụ, đối với trung tâm dữ liệu, ngoài các yếu tố truyền thống như vị trí địa lý và diện tích xây dựng, cũng cần xem xét các yếu tố đặc thù của tài sản kỹ thuật số như dung lượng máy chủ, băng thông mạng và hiệu quả sử dụng năng lượng.

Rủi ro kỹ thuật và bảo mật. Các tài sản kỹ thuật số như trung tâm dữ liệu và mạng truyền thông yêu cầu hệ thống và thiết bị kỹ thuật có độ tin cậy cao để đảm bảo chúng hoạt động bình thường. Lỗi kỹ thuật, hacker tấn công, thiên tai, v.v. có thể gây gián đoạn hoặc hư hỏng tài sản kỹ thuật số, từ đó ảnh hưởng đến lợi nhuận của REIT. Ví dụ: một cuộc tấn công mạng quy mô lớn có thể làm tê liệt trung tâm dữ liệu, dẫn đến mất khách thuê và giảm doanh thu cho thuê.

Tài sản kỹ thuật số thường liên quan đến một lượng lớn dữ liệu nhạy cảm, chẳng hạn như thông tin khách hàng, bí mật kinh doanh, v.v. Vi phạm dữ liệu hoặc vi phạm an ninh có thể gây ra rủi ro pháp lý và uy tín nghiêm trọng cho chủ sở hữu và người dùng tài sản kỹ thuật số. Các nhà đầu tư REIT cũng sẽ bày tỏ lo ngại về tính bảo mật của tài sản kỹ thuật số, điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của họ.

Việc giám sát đòi hỏi sự tích hợp và phối hợp. Các quốc gia và khu vực khác nhau có chính sách quản lý khác nhau đối với tài sản kỹ thuật số và khung pháp lý vẫn đang phát triển. Điều này mang lại sự không chắc chắn cho sự kết hợp giữa REIT và tài sản kỹ thuật số. Ví dụ: một số quốc gia có thể có những hạn chế nghiêm ngặt đối với việc phát hành, giao dịch và nắm giữ tài sản kỹ thuật số, điều này có thể ảnh hưởng đến việc REIT mua lại và vận hành tài sản kỹ thuật số.

Tài sản kỹ thuật số liên quan đến nhiều cơ quan quản lý, chẳng hạn như cơ quan quản lý tài chính, cơ quan quản lý viễn thông, cơ quan bảo vệ dữ liệu, v.v. Các mục tiêu và chính sách pháp lý giữa các bộ phận khác nhau có thể xung đột và cần có sự phối hợp và hợp tác hiệu quả. Điều này làm tăng độ phức tạp về quy định và chi phí khi kết hợp REIT với tài sản kỹ thuật số.

Sự chấp nhận của thị trường và giáo dục nhà đầu tư. So với bất động sản truyền thống, tài sản kỹ thuật số vẫn còn khá xa lạ với hầu hết các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư có thể thiếu hiểu biết về đặc điểm, rủi ro và lợi nhuận của tài sản kỹ thuật số, khiến họ thận trọng khi đầu tư vào REIT tài sản kỹ thuật số. Ví dụ: một số nhà đầu tư có thể lo ngại về sự phức tạp về mặt kỹ thuật, sự biến động về giá trị và sự không chắc chắn về quy định của tài sản kỹ thuật số.

Để cải thiện sự chấp nhận của thị trường đối với REIT tài sản kỹ thuật số, cần tăng cường đào tạo nhà đầu tư và phổ biến kiến ​​thức cơ bản, rủi ro đầu tư và đặc điểm lợi nhuận của tài sản kỹ thuật số tới các nhà đầu tư. Các tổ chức tài chính và cơ quan quản lý có thể nâng cao nhận thức của nhà đầu tư và nhận thức về rủi ro bằng cách tổ chức các hội thảo và ban hành hướng dẫn cho nhà đầu tư.